Wywłaszczenie nieruchomości objętej różnym przeznaczeniem planistycznym
Wywłaszczenie nieruchomości powinno wiązać się z przyznaniem słusznego odszkodowania. Nie jest to możliwe bez rzetelnej wyceny. Czasami podczas szacunków rzeczoznawcy stają jednak przed nieoczekiwanymi problemami, które wynikają wprost ze sposobu w jaki uchwalono obejmujący daną nieruchomość plan miejscowy. Na co należy zwrócić uwagę, jeśli na wywłaszczonej działce znajdują się tereny o różnym przeznaczeniu?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP) uchwalany jest z myślą o prawidłowym kształtowaniu i prowadzeniu polityki przestrzennej na terenie gminy objętej jego zapisami (art. 3 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej: upzp). Dokument składa się z części opisowej oraz graficznej, które muszą być spójne (art. 13h ust. 1 upzp).
Zapisy planu stanowią podstawę dla rzeczoznawców podczas oszacowywania wartości nieruchomości, ponieważ wynika ona bezpośrednio z zawartego w planie przeznaczenia. Inną wartość mają znajdujące się w tej samej okolicy grunty rolne, a inną inwestycyjne, przeznaczone pod budowę dróg, nieużytki itp.
Przeznaczenie nieruchomości wpływa także na wybór przyjętej w danym przypadku metodologii wyceny (art. 154 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej: ugn). Sporządzana na potrzeby organów administracyjno-sądowych opinia na temat wartości wycenianego majątku musi mieć formę pisemnego operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ugn).
Konieczność rzetelnego określenia wartości mienia jest bardzo ważna zwłaszcza podczas postępowań wywłaszczeniowych. Zgodnie z zapisami ustawy zasadniczej, przymusowe odebranie prawa własności musi bowiem wiązać się z przyznaniem słusznego odszkodowania (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.).
Prawidłowe rozgraniczenie terenów w części graficznej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Podstawową skalą, w której sporządza się część graficzną MPZP jest 1:1000. Rysunek zgodnie z ustawą musi bazować na urzędowych kopiach map zasadniczych albo w przypadku ich braku map katastralnych, gromadzonych w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym.
W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się stosowanie map w skali 1:500 lub 1:2000, a w przypadkach planów miejscowych, które sporządza się wyłącznie w celu przeznaczenia gruntów do zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy, dopuszcza się stosowanie map w skali 1:5000 (art. 16 ust. 1 upzp).
Często zdarza się, że planiści wytyczają granice terenów o różnym przeznaczeniu nie po granicy danej działki, ale dzieląc ją na różne części (nieruchomość zostaje objęta tzw. multiplanem). Może to rodzić pewne problemy, ponieważ w częściach tekstowych planów nie ma obowiązku zamieszczania informacji, jaka dokładnie powierzchnia podzielonej nieruchomości przypada dokładnie na dany teren planistyczny.
Rzeczoznawca majątkowy jest w takiej sytuacji zmuszony ustalić to samodzielnie, bazując na dostępnych źródłach – tj. części graficznej MPZP, a także mapach z ewidencji gruntów i budynków. Przydatne mogą być także informacje zawarte w tzw. Systemach Informacji Przestrzennej (SIP), ponieważ powinny być gromadzone tam dane na temat przeznaczenia planistycznego danej działki.
Podczas określania powierzchni terenu o danym przeznaczeniu istotna jest dokładność, z jaką w części graficznej MPZP wykreślono linie podziału. Należy wiedzieć, że każdy milimetr na mapie wykonanej w standardowej skali 1:1000 odpowiada w rzeczywistości 1 metrowi. Jednocześnie im większa skala, a grubsza linia rozgraniczająca, tym trudniejsze będzie dokładne określenie granic.
Przy wywłaszczeniu dużej działki, to w jaki sposób zostaną rozgraniczone tereny o różnym przeznaczeniu ma ogromne znaczenie. Każde przesunięcie w stronę terenu o mniejszej wartości (np. oznaczonego jako grunt rolny, a nie pod zabudowę) przełoży się bowiem na określenie odpowiednio niższej wartości całej nieruchomości. W efekcie spowoduje to ustalenie niższego odszkodowania niż w przypadku innego rozgraniczenia.
Trzeba przy tym pamiętać, że rzeczoznawcy majątkowi zwykle nie są geodetami, dlatego określenie stanu faktycznego może być dla nich problematyczne. Dodatkowo może zdarzyć się, że mapa – pomimo zachowania odpowiedniej skali – jest trudna do odczytania, ponieważ zawarto w niej nadmiar oznaczeń lub wręcz sporządzono ją niechlujnie.
Jak zweryfikować poprawność ustaleń rzeczoznawcy?
Co w przypadku, gdy strona ma wątpliwości, czy tereny o różnym przeznaczeniu planistycznym zostały w operacie szacunkowym określone prawidłowo? Jak już wspomniano, informacje na temat tego, w jakiej części teren o określonym przeznaczeniu pokrywa daną działkę (z jednoczesnym określeniem powierzchni) mogą znajdować się w Systemie Informacji Przestrzennej (rubryka: Przeznaczenie w planie).
Jeżeli danych nie będzie w SIP, to osoba wywłaszczana powinna zwrócić się (najlepiej pisemnie) o wydanie przez urząd gminy zaświadczenia o tym, jakie części działki, w metrach kwadratowych, zajmują tereny o różnym przeznaczeniu planistycznym. Z praktyki wynika, że urzędy mogą jednak nie być chętne do wydania takiego dokumentu. Powoływać się mogą przy tym np. na brak podstaw prawnych albo będą po prostu odsyłać do zapisów MPZP.
Jeśli strona napotka trudności z uzyskaniem informacji, to pewnym rozwiązaniem jest zatrudnienie geodety, który dokona stosownych pomiarów. Zamawiający poniesie wówczas koszty usługi, które mogą wynieść od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych. W zależności od sytuacji, dokumentacja geodezyjna może zostać następnie przedstawiona jako dowód w trakcie postępowania prowadzącego do ustalenia wysokości odszkodowania lub już po wydaniu decyzji – podczas odwoływania się od niej.
Sprzeczności w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
Problemy pojawiają się także w przypadku wystąpienia rozbieżności pomiędzy częścią opisową a graficzną planu. Może zdarzyć się, że przeznaczenie danej działki zostało inaczej opisane w uchwale, a inaczej oznaczono je na dołączonej mapie. Orzecznictwo wskazuje, że rzeczoznawca nie powinien w takiej sytuacji dawać pierwszeństwa zapisom części tekstowej (ani graficznej).
Jak podkreślono w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 13 października 2009 r. sygn. akt II SA/Lu 393/09, część graficzna planu jest „uszczegółowieniem” części tekstowej i ustalenia planu muszą być odczytywane łącznie – z uwzględnieniem zarówno części graficznej jak i tekstowej. Z tych względów nie może być rozbieżności pomiędzy częścią tekstową planu a rysunkiem planu. Cześć tekstowa planu nie może zatem zawierać ustaleń, które nie znajdują oparcia w części graficznej planu.
Dlaczego zachowanie powyższej zasady jest kluczowe? Przede wszystkim istotne odstępstwa od ustawowych wytycznych mogą spowodować nieważność planu w całości lub w części (art. 28 ust. 1 upzp). Zatem w przypadku, kiedy wysokość odszkodowania mogła zostać zaniżona, gdyż ustalono ją w oparciu o wadliwy plan, strona ma podstawę prawną, aby skutecznie odwołać się od takiej decyzji lub – w ostateczności – zaskarżyć ją do sądu administracyjnego.
Wywłaszczenie nieruchomości objętej tzw. multiplanem – podsumowanie
Dokumentem mającym na calu zapewnienie ładu przestrzennego jest plan miejscowy. Jego zapisy powinny być zatem maksymalnie precyzyjne. Plan miejscowy stanowi m.in. podstawę do wydania pozwolenia na budowę oraz odgrywa kluczową rolę w określaniu wartości nieruchomości. Wywłaszczenie, będące przymusowym odebraniem prawa własności, wymaga zgodnie z Konstytucją RP przyznania słusznego odszkodowania, co jest niemożliwe bez dokładnej wyceny mienia.
Podczas pracy rzeczoznawcy problematyczne może być w szczególności właściwe rozgraniczenie terenów o różnym przeznaczeniu planistycznym w MPZP, szczególnie gdy ich granice przebiegają przez wnętrza działek. Trudności podczas wyceny pojawiają się też w przypadku rozbieżności między częścią opisową a graficzną planu.
W przypadku wątpliwości, czy wartość działki została określona prawidłowo, strona powinna skorzystać z pomocy prawnej. Najlepiej przy tym zwrócić się do kancelarii doświadczonej w dochodzeniu roszczeń związanych z wywłaszczeniami. Specjalista oceni sytuację oraz pokieruje, jeżeli zasadne jest wnoszenie środków odwoławczych.