Jak wywłaszczenie może powiększyć Twój majątek?

Wywłaszczenie nieruchomości nie zawsze musi oznaczać stratę. W określonych sytuacjach, proces ten może wręcz przyczynić się do zysków finansowych. W dzisiejszym artykule przyjrzymy się scenariuszom, w których realizacja celów publicznych staje się okazją do powiększenia stanu posiadania. Trzeba przy tym jasno zaznaczyć, że każdorazowo wymagana jest aktywność osoby wywłaszczanej.

Wywłaszczenie nieruchomości – z czym się wiąże?

Własność podlega konstytucyjnej ochronie. Odebranie praw do nieruchomości w drodze wywłaszczenia możliwe jest wyłącznie w związku z realizacją tzw. inwestycji celu publicznego. W zamian osobie wywłaszczonej musi zostać wypłacone odszkodowanie, które powinno być słuszne (art. 21 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r.).

Przymusowe odebranie praw do nieruchomości bywa dla wielu osób prawdziwym dramatem. Czasami jednak można zminimalizować negatywne skutki wywłaszczenia, a nawet przy okazji realizacji danego przedsięwzięcia skorzystać finansowo. Niemniej, bez odpowiedniego przygotowania i przyjęcia aktywnej postawy, będzie to trudne – jeśli w ogóle możliwe.

Kluczowe jest zrozumienie na czym polega proces wywłaszczenia, włącznie z prawami i obowiązkami odnoszącymi się zarówno do wywłaszczającego, jak i wywłaszczanego. Istotne jest również śledzenie zmian prawnych i procedur w zakresie wywłaszczeń, aby być na bieżąco z aktualnymi możliwościami i ograniczeniami.

Warto także skorzystać z pomocy specjalistów, takich jak prawnicy czy rzeczoznawcy majątkowi, którzy mogą zapewnić wsparcie w trakcie trwania procesu. Doradztwo specjalisty obeznanego w temacie może wskazać pewne aspekty wywłaszczenia, których strona nie dostrzega, a które finalnie okażą się dla niej korzystne.

Realizacja inwestycji publicznych jest procesem długotrwałym, do wywłaszczenia można się więc dobrze przygotować.

Aktywność przed postępowaniem wywłaszczeniowym – co można zrobić?

Wiele osób, które doświadczają wywłaszczenia, skupia się nadmiernie na jego negatywnych aspektach, ewentualnie podejmuje wyłącznie działania prowadzące do zwiększenia odszkodowania za wywłaszczenie. Nie powinno się jednak zapominać, że przedsięwzięcia, których realizacja wiąże się z przymusowym odebraniem mienia, nie bez przyczyny nazywane są inwestycjami „celu publicznego”. Mają one służyć ogółowi społeczeństwa, a wywłaszczenia stanowią tylko środek do ich realizacji.

O ile większości osób trudno będzie skorzystać z faktu, że ich grunty zostały zajęte pod stację transformatorową, gazociąg lub rurę do przesyłu solanki, to już powstanie nowej drogi, linii kolejowej, a nawet zbiornika retencyjnego może wiązać się z pewnymi szansami. Dobrze jest zatem ubiec fakty, tj. wykazać się aktywnością na etapie konsultacji społecznych, aby móc maksymalnie skorzystać z powstającej inwestycji.

Czasami udaje się wówczas skutecznie wpłynąć na kształt projektu. Kiedy prace budowlane ruszą, na podejmowanie takich działań będzie już za późno. Jest to o tyle istotne, że w przypadku bierności, na powstaniu danej inwestycji może skorzystać ktoś inny – bardziej zapobiegliwy.

Co można zrobić? Na wstępie kluczowe jest rozpoznanie własnych potrzeb i wymagań:

• Analiza projektu i jego wpływu na lokalną infrastrukturę – należy rozważyć, czy powstająca inwestycja przyczyni się do rozwoju gospodarczego w bezpośrednim otoczeniu, a jeżeli tak, to czy istnieje sposób, aby na tych zmianach skorzystać. Budowa zbiornika retencyjnego może np. wiązać się z wzrostem walorów turystycznych, tym samym zwiększyć w okolicy zapotrzebowanie na campingi lub kwatery noclegowe.

Nowa, ruchliwa droga przełoży się natomiast na łatwiejszy dostęp do wielu potencjalnych klientów. Przydrożny bar, sklep, czy nawet stacja paliw może być dochodowym pomysłem na biznes. W takich przypadkach zwykle kluczowa jest zasada „kto pierwszy, ten lepszy”.

• Zidentyfikowanie własnych potrzeb wynikających z realizacji inwestycji – istotna jest ocena, w jaki sposób projekt może wpłynąć bezpośrednio na indywidualne interesy, na przykład poprzez zwiększenie dostępności i atrakcyjności nieruchomości, które pozostaną w posiadaniu.

Można np. zażądać budowy dodatkowego zjazdu do posesji, który zwiększy jej funkcjonalność, czy poprosić o przesunięcie parkingu, aby znalazł się bliżej prowadzonego biznesu (np. sklepu) lub w oddaleniu od posiadanej nieruchomości – jeżeli w jej pobliżu istotne jest zachowanie spokoju.

Na etapie projektowym warto też ustalić, jak długo potrwają prace budowlane i jak wpłyną na okolicę. Może się bowiem okazać, że będą na tyle długotrwałe i uciążliwe, że prowadzenie w ich trakcie dotychczasowej działalności gospodarczej (np. warsztatu czy hurtowni) z powodu braku dojazdu będzie niemożliwe lub skrajnie utrudnione. W takim przypadku nie warto biernie czekać, ponieważ strat związanych z prowadzeniem niedochodowego biznesu nikt nie zrekompensuje. Czasami warto np. rozważyć przeniesienie działalność w inne miejsce lub nawet ją czasowo zawiesić.

Rokowania z organem – czy wywłaszczenie zawsze jest nieuniknione?

W wielu sytuacjach decyzjom o wywłaszczeniu nadawany jest tzw. rygor natychmiastowej wykonalności. Dla przykładu, w przypadku zezwolenia na realizację inwestycji drogowej (decyzja ZRID) rygor ten zobowiązuje osoby wywłaszczane do niezwłocznego wydania nieruchomości, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń, a ekipa budowlana może od razu wejść na działkę i rozpocząć prace (art. 17 ust. 3 pkt 2-4 Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych).

Powyższa sytuacja jest dla strony niekorzystna, ponieważ pozostawia właściciela nieruchomości z ograniczonym czasem na podjęcie działań i reorganizację swojego życia lub działalności gospodarczej. Trzeba przy tym zaznaczyć, że w przypadku, kiedy wydawane są dwie odrębne decyzje – o wywłaszczeniu, a następnie ustalająca wysokość odszkodowania – prawo przewiduje możliwość zawarcia tzw. ugody administracyjnej, gdzie wysokość kompensaty ustalana jest indywidualnie. W praktyce po narzędzie to sięga się rzadko, zwykle gdy dane wywłaszczenie zostało medialnie nagłośnione i wzbudza kontrowersje, np. dom traci biedna rodzina z małymi dziećmi.

W niektórych przypadkach, organ zobowiązany jest do przeprowadzenia rokowań w celu dobrowolnego nabycia nieruchomości lub polubownego ustalenia wysokości odszkodowania. Taki obowiązek wynika z wywłaszczeń przeprowadzanych na podstawie:

• Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn) – dotyczy sytuacji przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego.

• Ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych – odnosi się do kwestii związanych z ustaleniem wysokości odszkodowania.

W ramach Ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym funkcjonował Program Dobrowolnych Nabyć, w którym spółka wykupywała grunty pod budowę lotniska Port Solidarność. Został on już wprawdzie zakończony, ale publicznie padały zapowiedzi, że tego typu rozwiązanie ma być wznowione w ramach nabywania nieruchomości na potrzeby tzw. Kolei Dużych Prędkości.

Czy warto skorzystać z możliwości jakie dają indywidualne rozmowy z organami lub inwestorem? Na pewno nie zaszkodzi. Aby móc z takiego rozwiązania wyciągnąć profity, należy się jednak dobrze przygotować, m.in. poznać realną wartość wywłaszczanego mienia. Podczas rokowań często kluczowa będzie też odpowiednia (profesjonalna) reprezentacja prawna. Osoby prywatne, w konfrontacji z machiną administracyjną, są bowiem zawsze stroną słabszą.

Wartość nieruchomości – czy można ją zwiększyć?

Wyceną mienia na potrzeby postępowań o ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczenie zajmują się rzeczoznawcy majątkowi. W tym celu sporządzają oni tzw. operaty szacunkowe stanowiące opnie o wartości mienia (art. 156 ust. 1 ugn).

Osoby wywłaszczane powinny zdawać sobie sprawę, że specjalista podczas pracy posługuje się usystematyzowaną metodologią, a na wynik wyceny składa się wiele czynników. Zgodnie z art. 154 ust. 1-3 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje się, uwzględniając w szczególności:

• cel wyceny,

• rodzaj i położenie nieruchomości,

• przeznaczenie w planie miejscowym,

• stan nieruchomości,

• dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości należy ustalić na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w sytuacji braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, rzeczoznawca powinien uwzględnić faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.

Mając na uwadze powyższe, istnieją realne możliwości zwiększenia wartości mienia, które ma zostać wywłaszczone. Do najpopularniejszych należą:

• Wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ) – w tej samej lokalizacji działki o przeznaczeniu budowlanym są z reguły wyceniane wyżej niż nieużytki. Organ, dopóki nie została wydana decyzja o wywłaszczeniu, nie ma podstaw prawnych, aby odmówić wydania decyzji WZ tylko z uwagi na planowaną inwestycje.

• Zwiększenie wartości gruntów poprzez nasadzenia – dostęp do sadzonek w atrakcyjnych cenach może sprawić, że działka rolna niskim nakładem znacznie zwiększy swoją wartość.

• Remont czy adaptacja nieużywanych pomieszczeń na cele mieszkaniowe – czasami podniesienie wartości posiadanego mienia (standardu lokalu) może odbyć się stosunkowo niskim kosztem, jeśli np. posiada się dostęp do tanich materiałów budowlanych, a prace przeprowadzane są samodzielnie.

• Zniesienie tzw. ograniczonych praw rzeczowych – bywa, że w księgach wieczystych znajdują się zapisy dotyczące niewykonywanych już służebności, które obniżają wartość nieruchomości. Warto zatem przeanalizować aktualny stan prawny i w razie możliwości zmienić go na bardziej korzystny.

Odwołanie od decyzji o wywłaszczeniu – czy zawsze warto się odwoływać?

Wiele wywłaszczanych osób stara się podważyć decyzję lokalizacyjną. Zwykle takie działania nie mają sensu, ponieważ przygotowanie inwestycji celu publicznego jest długotrwałe i wymaga zaangażowania wielu różnych organów administracyjnych. Z tego powodu ryzyko poważnego naruszenia przepisów, mogącego skutkować uchyleniem decyzji, jest niewielkie.

Inaczej sprawa wygląda, jeżeli chodzi o decyzję o wywłaszczeniu. Organy wybierają rzeczoznawców majątkowych w drodze przetargu, gdzie decydującym kryterium jest cena. W efekcie jakość świadczonych usług bywa wątpliwa. Specjalista, aby zarobić, musi jednocześnie sporządzić wiele operatów szacunkowych. W efekcie pośpiechu może zatem popełnić błędy skutkujące określeniem zaniżonej wartości mienia.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że przed odwołaniem się od decyzji należy poznać realną wartość swojego mienia. Może się zdarzyć, że wprawdzie decyzja o odszkodowaniu została wydana wbrew przepisom, ale wartość majątku nie została zaniżona. W efekcie odwołania wadliwa decyzja zostanie uchylona, a organ ustali wysokość odszkodowania w niższej kwocie.

Należy bowiem wiedzieć, że w przypadku decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczenie nie obowiązuje tzw. zasada „reformationis in peius”. W skrócie opiera się ona na założeniu, że organ odwoławczy nie może wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się (art. 139 Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego).

Absolutne minimum polega na rozeznaniu rynku. W przypadku, kiedy wywłaszczenie ma objąć znaczny obszar – lub wywłaszczany fragment działki ma dużą wartość – warto zamówić prywatnie usługę wyceny. Nierzadko zainwestowanie kilkuset złotych w sporządzony przez rzeczoznawcę operat przekłada się na realny zysk, liczony w setkach tysięcy złotych.

Jak wywłaszczenie może powiększyć Twój majątek – podsumowanie

Proces wywłaszczenia, choć zazwyczaj postrzegany jako negatywny, może dla właścicieli nieruchomości stwarzać pewne szanse finansowe. Kluczowe jest aktywne zaangażowanie, począwszy od etapu konsultacji społecznych aż po rozmowy z organami decyzyjnymi. Właściwe przygotowanie, świadomość własnych praw i możliwości negocjacyjnych są niezbędne, aby zmaksymalizować korzyści wynikające z wywłaszczenia. Istotne, aby właściciele nieruchomości byli świadomi potencjalnych okazji, jakie mogą wynikać z inwestycji celu publicznego. Zawsze warto starać się też aktywnie wpływać na ich realizację.

Osoby wywłaszczane powinny być świadome, że wycena nieruchomości jest procesem złożonym, w którym biorą udział rzeczoznawcy majątkowi działający według ustalonych metod i standardów. Czasami warto rozważyć zamówienie niezależnej wyceny lub skorzystać z profesjonalnego doradztwa, aby upewnić się, że odszkodowanie jest adekwatne do wartości mienia.

Podjęte odpowiednio wcześnie działania, takie jak wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, zwiększenie wartości gruntów poprzez nasadzenia, czy nawet zniesienie ograniczonych praw rzeczowych, mogą znacząco podnieść ostateczną kwotę odszkodowania.

Właściciele wywłaszczanych nieruchomości mają możliwość odwołania się od decyzji o wywłaszczeniu w sytuacjach, gdy istnieją realne wątpliwości co do jej zgodności z prawem. Zawsze należy jednak działać z rozwagą, mając na względzie rzeczywistą wartość utraconego majątku.

W skrócie, nawet wywłaszczenie może otworzyć drzwi do pewnych zysków finansowych, ale wymaga to od właścicieli nieruchomości strategicznego podejścia, zaangażowania i w razie potrzeby wykorzystania dostępnych narzędzi administracyjnych. Zwykle nie będzie to możliwe bez pomocy eksperta doświadczonego w dochodzeniu roszczeń związanych z prawem nieruchomości.