Użytkowanie wieczyste – co to jest?

Użytkowanie wieczyste to szczególny sposób korzystania z nieruchomości, który polega na oddaniu przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego prawa do korzystania i dysponowania nieruchomością zabudowaną lub przeznaczoną pod zabudowę na określony czas, nie dłuższy niż 99 lat.

Użytkowanie wieczyste jest regulowane przez ustawę z dnia 29 lipca 2005 r. o użytkowaniu wieczystym gruntów zabudowanych (Dz.U. 2005 nr 177 poz. 1468) oraz przepisy kodeksu cywilnego. W tym artykule przedstawimy, czym jest użytkowanie wieczyste, jakie są zasady użytkowania wieczystego, jakie są opłaty za użytkowanie wieczyste i wszystko co należy wiedzieć na ten temat.

Czym jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym ograniczonym, które uprawnia użytkownika wieczystego do korzystania i dysponowania nieruchomością w sposób określony w umowie i w granicach prawa.

Użytkownik wieczysty ma prawo do:

• posiadania, używania i zarządzania nieruchomością;

• pobierania pożytków z nieruchomości;

• dokonywania zmian w nieruchomości, o ile nie naruszają one jej substancji;

• zbywania i obciążania prawa użytkowania wieczystego;

• dziedziczenia prawa użytkowania wieczystego.

Użytkowanie wieczyste dotyczy tylko gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę, które stanowią własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Użytkowanie wieczyste nie dotyczy gruntów rolnych i leśnych. Użytkowanie wieczyste jest ustanawiane na czas oznaczony, nie dłuższy niż 99 lat. Po upływie tego czasu prawo użytkowania wieczystego wygasa, chyba że zostanie przedłużone na wniosek użytkownika wieczystego.

Jakie są zasady użytkowania wieczystego?

Użytkowanie wieczyste jest ustanawiane na podstawie umowy zawartej między właścicielem gruntu a użytkownikiem wieczystym. Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego i wpisana do księgi wieczystej.

Umowa powinna określać:

• przedmiot użytkowania wieczystego, tj. grunt i ewentualne budynki lub urządzenia na nim znajdujące się;

• cel użytkowania wieczystego, tj. sposób korzystania i dysponowania nieruchomością zgodny z jej przeznaczeniem;

• czas trwania użytkowania wieczystego, tj. okres, na który jest ustanawiane prawo;

• wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, tj. kwota, którą użytkownik wieczysty ma płacić właścicielowi gruntu co roku.

Użytkownik wieczysty ma obowiązek:

• dbać o stan techniczny i estetyczny nieruchomości;

• przestrzegać przepisów prawa dotyczących ochrony środowiska, planowania przestrzennego i budownictwa;

• ponosić koszty utrzymania i remontu nieruchomości;

• płacić opłatę roczną za użytkowanie wieczyste oraz podatek od nieruchomości.

Właściciel gruntu ma obowiązek:

• zapewnić użytkownikowi wieczystemu spokojne korzystanie z nieruchomości;

• nie dokonywać zmian w nieruchomości bez zgody użytkownika wieczystego;

• nie ingerować w sposób korzystania i dysponowania nieruchomością przez użytkownika wieczystego.

Jakie są opłaty za użytkowanie wieczyste?

Opłata za użytkowanie wieczyste jest wynagrodzeniem dla właściciela gruntu za oddanie prawa do korzystania i dysponowania nieruchomością. Opłata jest ustalana w umowie między właścicielem gruntu a użytkownikiem wieczystym.

Opłata jest płatna co roku, z góry, do końca pierwszego kwartału roku kalendarzowego. Opłata jest indeksowana co roku według wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez Główny Urząd Statystyczny.

Wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste zależy od:

• wartości gruntu, tj. ceny rynkowej gruntu na dzień zawarcia umowy o użytkowanie wieczyste;

• stawki procentowej, tj. procentu wartości gruntu, który stanowi opłatę roczną;

• powierzchni użytkowej budynków lub urządzeń na gruncie, tj. powierzchni pomieszczeń przeznaczonych do stałego lub czasowego przebywania ludzi lub zwierząt lub do przechowywania rzeczy.

Stawka procentowa wynosi:

• 1% – dla gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową;

• 2% – dla gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę usługową;

• 3% – dla gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę przemysłową lub inną niż mieszkaniowa lub usługowa.

Opłata roczna za użytkowanie wieczyste jest obliczana według wzoru:

Opłata roczna = Wartość gruntu x Stawka procentowa x Powierzchnia użytkowa / 100

Przykład:

Użytkownik wieczysty nabył prawo do użytkowania wieczystego gruntu o wartości 500 000 zł, przeznaczonego pod zabudowę usługową, na którym znajduje się budynek o powierzchni użytkowej 200 m2. Stawka procentowa wynosi 2%.

Opłata roczna za użytkowanie wieczystego wynosi:

Opłata roczna = 500 000 zł x 2% x 200 m2 / 100 = 20 000 zł

Co należy wiedzieć na temat użytkowania wieczystego?

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym ograniczonym, które uprawnia użytkownika wieczystego do korzystania i dysponowania nieruchomością w sposób określony w umowie i w granicach prawa. Użytkowanie wieczyste dotyczy tylko gruntów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę, które stanowią własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Użytkowanie wieczyste jest ustanawiane na czas oznaczony, nie dłuższy niż 99 lat. Użytkownik wieczysty ma prawo do zbywania i obciążania prawa użytkowania wieczystego oraz dziedziczenia go. Użytkownik wieczysty ma obowiązek płacić opłatę roczną za użytkowanie wieczyste oraz podatek od nieruchomości. Właściciel gruntu ma obowiązek zapewnić użytkownikowi wieczystemu spokojne korzystanie z nieruchomości.

Ten rodzaj użytkowania jest regulowany przez ustawę z dnia 29 lipca 2005 r. o użytkowaniu wieczystym gruntów zabudowanych (Dz.U. 2005 nr 177 poz. 1468) oraz przepisy kodeksu cywilnego.