Czym jest mała zasada korzyści?

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości powinno być zawsze słuszne. Czym jest tzw. mała zasada korzyści, zgodnie z którą wycenia się grunty pod drogi? Przeczytaj nasz artykuł i poznaj metodologię wyceny nieruchomości.

Słuszność odszkodowań a zasada korzyści

Zgodnie z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej, odszkodowanie za wywłaszczenie musi być słuszne. Jednak definicja „słuszności” nie została w ustawie zasadniczej – ani w żadnym innym akcie – doprecyzowana. Generalnie uznaje się, że odszkodowanie jest słuszne, jeśli opiera się na tzw. zasadzie korzyści, sformułowanej w Ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Stosując zasadę korzyści, rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny nieruchomości, uwzględniając obecne i przyszłe jej wykorzystanie (zgodne z celem wywłaszczenia). W sporządzonym operacie szacunkowym uprawniony specjalista prezentuje wartość, która jest wyższa. Na jej podstawie organ ustala odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości.

Dominująca obecnie linia orzecznicza wskazuje, że powyższa metodologia wyceny nie powinna być jednak stosowana podczas wywłaszczeń na cele drogowe. Wówczas stosuje się tzw. „małą zasadę korzyści”5.

Mała zasada korzyści – co to?

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. precyzuje, że jeśli przeznaczenie nieruchomości wywłaszczanych pod drogi podnosi ich wartość, wtedy wartość rynkową dla gruntów przeznaczonych pod nowe drogi publiczne bądź ich rozbudowę określa się bazując na wartości gruntów, z których te działki zostały wydzielone.

Natomiast jeżeli na gruntach znajdują się już drogi publiczne, kluczowa jest wartość dominujących nieruchomości przyległych. W obu przypadkach rzeczoznawca może zwiększyć uzyskany wynik maksymalnie o 50% (na podstawie badań rynku).

Mała zasada korzyści jest stosowana także, jeśli nieruchomość była już wcześniej przeznaczona pod drogi (na podstawie dokumentów planistycznych), a nie są znane ceny transakcyjne nieruchomości podobnych. Wartość mienia rzeczoznawca określa po uwzględnieniu dominującego przeznaczenia gruntów przyległych. Uzyskany wynik może być także zwiększony maksymalnie o połowę.

Mała zasada korzyści – podsumowanie

Stosowanie małej zasady korzyści budzi pewne kontrowersje. Wycenianie gruntów, bazując wyłącznie na potencjalnym powiększeniu ich wartości o 50%, oznacza zazwyczaj, że właściciele dostaną niższe odszkodowania w porównaniu z obliczeniami zgodnymi z zasadą zawartą w Ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Warto dodać, że gdy brakuje nieruchomości podobnych do porównania (nie są znane ceny transakcyjne), rzeczoznawcy korzystają z podejścia kosztowego. Opiera się ono na obliczeniu kosztów odtworzenia nieruchomości, uwzględniając wartość jej zużycia. W tym podejściu rozpatruje się koszty zakupu gruntu oraz odtworzenia jego elementów, np. podbudowy drogi.